在美購屋你不可不知的事
自住房的定義？
一年內要住滿多久以上？如何證明？section 1031是什麼？如果平日把它當air bnb 日租出去 可以嗎?
專家幫您解答：
– 假設您有2套房, 您比較常住的那間房子就做為自住房。
– 當然DMV跟tax return上的record也最好是您的自住房，這樣比較不容易被IRS找麻煩。
一年內要住滿多久以上？如何證明？
– 自住房的定義就是只要5年裡面住滿2年，並且這間房的所有權是您的，就可以qualify IRS section 121 exclusion。
– 什麼又是section 121 exclusion? 就是賣房的時候，單身可以享有25萬的免稅額，夫妻可以享有50萬的免稅額。
– 如果平日把它當air bnb 日租出去，只要是在14天以下，IRS不要求您報這部分的income，甚至也不算出租房。
– 當然如果轉用做商業用途就不能算是自住房，這部分在賣房的時候會需要prorate not qualify to section 121 exclusion，但好處是可以用section 1031 exchange(also called a like-kind exchange)。如果正確使用，則可以沒有限制交換的次數或頻率。
section 1031是什麼？
一旦您的房產出售，您必須在45天內確定出售房產的替代房產，必須以書面形式向仲介指定要交換的房產，然後在180天內完成交易。而且您必須買一個跟您房產現值一樣或是高於現值的房產。這樣IRS就會認定您買賣房產所賺的錢會在以後真正賣房子的時候才需要付，現在則不需要。這是一個非常好的稅務遞延工具。還有，如果您的房產之前出租的時候有折舊，這折舊的部分再賣房的時候將會加回來，去計算到您的一般收入(Ordinary Income)課稅而不是長期資本利得(Long-Term Capital Gain)，這點請特別注意。
如果有需要做1031買房賣房或是稅務方面的問題，泛宇專業的房地產及稅務部門可以為您服務。
另外，在貸款時常使用到的point and fee 是什麼意思？
Point 點數
點數是貸款額的百分比(%)。舉個例子：貸款30萬，1 Point即是1%的房屋貸款額，亦即是三千元。兩個”點數”,2 Points即是2%的房屋貸款額，亦即是六千元。點數，其實就是想要用金錢買低你的貸款利息。舉個例子:向銀行貸款30萬的話,一個”點數”會降低大概0.25%的利息,兩個”點數”會降低大概0.50%的利息。換句話說，如果現時的貸款利息沒有”點數”，是4%的話，一個”點數”就是用三千元可以買低貸款利息到3.75%，兩個”點數”就是用六千元買低貸款利息到3.50%。其實，也就是”羊毛出在羊身上”的道理。一般選擇有”點數”貸款的人，通常是短期之內不會想再重新貸款，否則會浪費了之前所付的「點數」費用的。
Fee 手續費
費用包括貸款手續費，房屋評估費， Escrow費用， 產權保險（Title Insurance）等等。No fee可以是貸款公司把手續费用给免了；但不一定指房屋評估費， Escrow費用， 產權保險（Title Insurance）等費用也一拼減掉。
