地產講座｜潮水的方向已經發生改變，那你呢？

隨著美聯儲政策轉鷹，美國房地產市場也開始降溫，根據美國房地產數據公司顯示，許多賣家正在大幅度的降價，比例已超過25%，此舉和過去2年房價的攀升，形成了鮮明對比。面對房市的降溫、日益嚴重的通膨，讓人不免心生疑慮：美國的經濟衰退期是不是要來了？如果這股「退潮」之勢已經形成，房地產市場自然首當其衝，那地產經紀焉能在市場「覆巢」之下安保「完卵」？這是很多經紀人現在所面臨的嚴峻問題。

美國房地產的十年周期

坊間有些說法「房地產是周期之母」、「十次危機九次地產」，這表明房地產業在宏觀經濟中有著至關重要的作用。一般來說，美國房地產從低迷到繁榮，再從繁榮到低迷，這樣起伏的周期大約是每十年一次，比如筆者在LA所經歷的第四個周期3年的尾數0、1、2、3為買點，7、8、9為賣點，可是這一次卻打破了規律，拖了一兩年甚至兩三年。原因一個是，2018年稅改，C Corp tax35%降到21%，2019年美國公司從海外回到美國的錢就超過9800億，這9800億中大部分回到美國的股市，股市欣欣向榮也撐住了房產；再一個，由於20、21年疫情，利率打到0%，又印了很多錢，造成股票大漲，房產也跟著「水漲船高「，房屋市場異常火爆，房源經常供不應求，地產經紀在這個時期的業績收入也是十分亮眼。但是這樣繁榮熱絡的景象，直到今年初股票市場開始領跌了。

經濟衰退對房市的影響

美國的經濟衰退期是不是快要來了？最近常有人發出這樣的疑問，其實從三個訊息我們便可嗅出一點端倪。首先是今年4月1號發生的利率倒掛現象；第二個當通膨超過5%，失業率低過5%，經濟衰退的機率100%；第三個股票市場是先行指數，像2008年當房地產市場還是很好時，股票市場已經先跌九個月，住宅房市跟著下跌，兩年後商業房產開始下跌。大家看，現在我們的市場不正是這樣在走嘛！從不可避免地加息加稅、中國不確定因素、戰爭的風險還有從去年10月1號開始可以抵押房產，等這些方面來看，未來2-3年房地產只會更糟不會更好，到時候公司大量裁員，地產經紀困頓的日子恐怕會雪上加霜。

房市經濟環境發生變化，地產經紀何去何從？

地產經紀公司和代理經紀人已「風光不再」。美國房市雖有降溫，但是房價高+升息，大家買房意願大打折扣，美國房地產經紀人協會表示，與去年同期相比，6月份美國現房簽約數量下降了20%，更令人擔憂的是，未來地產經紀的境遇並不會樂觀。他們現在面臨的困難和挑戰一方面來自科技的進步，因為賣方為了省傭金，會找傭金更低的高科技公司來進行運作，這會「傷「到代理經紀的市場，地產經紀的傭金很有可能會減少；另一方面甚至有些州已經開始讓買家來付買方代理經紀的傭金，這會讓這些代理經紀人的日子更不好過。有人預計，要是照此發展下去，超過50%的經紀公司和代理商將在三年內倒閉，而大批的地產經紀在未來 「房市洪流」的裹挾下淪為時代的犧牲品。

如何在逆境中求生存已經成為地產經紀們首要解決的問題，面對撲朔迷離的行業未來，我們有些建議希望可以給地產經紀朋友們作為參考，邀請大家來參加本周在泛宇Monrovia 總部及Irvine 第二總部舉辦的講座：

市場在改變 你不變嗎?

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