外國人也能用1031 Exchange？美國房產稅務一次看懂

對於許多海外投資人來說，美國房地產因為租金收益相對穩定，加上部分地區房價具有投資價值，因此成為不少人海外資產配置的一環。

相信不少人都聽過1031 Exchange（1031交換），它被視為美國房地產投資中常見的稅務規劃工具之一。

01/外國人（Nonresident Alien，NRA）也能使用1031 Exchange嗎？

✅答案是：可以。

美國《稅法》第1031條（Section 1031）規定，在符合相關條件的情況下，出售投資性房地產後，再購買符合資格的投資性房地產，就有機會將資本利得稅（Capital Gains Tax）遞延，而不是在出售當下立即繳納。這項規定，並不限於美國公民，只要符合相關規定，外國投資人同樣有機會適用。

不過，除了1031 Exchange之外，外國人在美國投資房地產，還會涉及租金所得申報、房產出售預扣稅，以及未來可能面臨的遺產稅等問題。

下面幫大家整理外國人在美國投資美國房地產時，最常見的四個稅務重點。

02/外國人投資美國房產，有哪些常見的合法抵稅方式？

外國人在美國投資房地產，只要取得美國房地產相關的租金收入，通常都需要依法辦理稅務申報，並依據實際所得計算應納稅額。

不過，在計算應稅所得時，也有一些常見項目可以依法扣除。

①房屋經營相關費用

例如：

✅房地產經紀人的管理佣金

✅房屋維修費用

✅房地產稅（Property Tax）

✅園藝維護、庭院整理等房屋維護支出

這些與出租經營有關的合理費用，都可依法作為租金收入的扣除項目。

②房屋折舊（Depreciation）

折舊也是美國房地產投資中非常重要的一項稅務優惠。

舉例來說：

假設房屋總價值為100萬美元，其中土地價值佔30%。

由於土地不會折舊，因此可折舊金額為70萬美元。

美國住宅出租房的標準 MACRS 折舊年限為27.5年，用70萬除以27.5等於每一年的折舊，那這個折舊就可以跟你的收入來做一個抵扣。

③房屋貸款利息

如果購買美國房地產時辦理貸款，貸款所產生的利息支出，通常也可以依法列為租金收入的扣除項目。

03/外國人投資美國房產，如何辦理稅務申報？

經過經營費用、折舊及貸款利息等項目扣除後，實際應納稅所得可能大幅降低。

不過，即使應繳稅額不高，依法完成稅務申報仍然十分重要。

一般流程包括：

• 申請美國稅務識別號碼（Tax ID）

• 整理租金收入、費用、折舊等資料

• 委由專業會計師辦理稅務申報

• 如有應繳稅款，再向美國國稅局（IRS）繳納相關稅金。

04/外國人使用1031 Exchange，還要注意哪些問題？

雖然外國投資人可以適用1031 Exchange，但仍有幾個重要事項需要特別留意。

①必須符合1031 Exchange期限

假設王先生購買美國投資房地產，未來房價上漲後出售。

若希望適用1031 Exchange，需要符合以下期限：

• 出售後45天內確認替換房地產（Replacement Property）

• 出售後180天內完成交易

符合規定後，出售房屋所產生的資本利得稅，可以依法遞延至未來真正出售時再計算，而不是立即繳納。

②沒有資本利得稅，不代表沒有遺產稅

如果房地產長期持有，沒有出售，雖然可能持續遞延資本利得稅，

但對於多數非美國居民、非美國公民（Nonresident Alien，NRA）而言，美國境內資產目前適用的遺產稅免稅額度仍為6萬美元。

相較之下，美國公民及稅務居民適用的遺產稅免稅額度(個人1500萬美元；夫妻合併3000萬美元)明顯較高，因此兩者在資產傳承規劃上的重點也有所不同。

因此，長期持有美國房地產的外國投資人，也應提前思考未來的財富傳承安排。

根據不同家庭情況，可評估是否透過信託等工具，例如不可撤銷人壽保險信託（Irrevocable Life Insurance Trust，ILIT）等方式，進行整體財富與傳承規劃。

③出售房產時，可能會先被預扣稅款

外國人出售美國房地產時，通常會經過Escrow（第三方託管）完成交易。

依據FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act，外國人投資房地產稅法）規定，交易過程中通常會依規定先預扣成交金額一定比例的稅款，並繳交美國國稅局（IRS）。

因此，即使實際獲利金額沒有預扣稅款計算時那麼高，也不代表最終稅負就是如此。

如果最終實際應納稅額低於先前預扣金額，仍可依法：

✅ 申請美國稅號

✅ 辦理正式稅務申報

✅ 由美國國稅局依據最終計算結果辦理退稅或補繳稅款（多退少補）。

因此，外國人在出售美國房地產後，完成正式稅務申報非常重要。

📌泛宇提醒：房地產投資，不只是延稅，更要做好整體財富規劃

許多人關注的是如何利用1031 Exchange遞延資本利得稅。但對於外國投資人來說，更需要同步思考：

✔ 如何依法申報租金收入

✔ 如何善用合法扣除項目

✔ 房產出售後的稅務申報流程

✔ 長期持有房地產可能涉及的遺產稅問題

✔ 如何提前規劃財富傳承與資產配置

🤝泛宇長期協助客戶進行美國房地產相關的財富規劃，並結合稅務規劃、信託規劃、資產管理、保險規劃及家族財富傳承等服務，依據不同家庭與資產狀況，提供更完整、更長期的整體規劃思路。

📚TransGlobal泛宇小課堂：

Q1：外國人可以使用1031 Exchange嗎？
可以。只要符合美國《稅法》第1031條相關規定及交換條件，外國投資人同樣有機會適用1031 Exchange，將資本利得稅依法遞延至未來出售時再計算。

Q2：外國人在美國收租，會繳很多稅嗎？
不一定。外國人在美國取得房地產租金收入，通常需要依法辦理稅務申報，並依據實際所得計算應納稅額。符合規定的經營費用、折舊及貸款利息等項目，都可能依法列為扣除項目，因此最終稅負仍需視個人情況而定。

Q3：外國人賣美國房產，被預扣稅後還能申請退稅嗎？
有機會。依據相關規定，外國人出售美國房地產時，可能會先預扣部分稅款。若最終實際應納稅額低於預扣金額，可依法辦理稅務申報，並由美國國稅局依據最終計算結果辦理退稅或補繳稅款。

⚠️ 免責聲明：本文內容依據公開法規及分享內容整理，僅供一般資訊參考，不構成任何稅務、法律、投資或保險建議。美國稅務法規可能因個人身份、資產結構及法規調整而有所不同，實際規劃應結合個人情況，並諮詢專業稅務、法律及財富規劃人士。