如何利用equity 來做最大量化的回報

最近有一些朋友在物業上累積了不少的equity， 也就是凈值財產，那應該怎麽做才能達到最大量化的回報?

多商業地產的投資人，尤其是中國人老一輩擁有公寓的投資人，常常說的一句話就是「我絕對不會去賣掉它的，我會留給我的小孩。」

這般心態固然不難理解，畢竟自己辛辛苦苦存錢買下及管理的物業，將來留給子孫讓他們有一份穩定收入，是很多有能力給予的家庭希望做到的傳承。

其實不見得是如此的。

1. 很多下一代的子女並沒有興趣去管理物業，常常一拿到物業就匆忙隨意賣出去了。
2. 當物業累積到了很多的equity 也是就是凈值財產，甚至已經完全付淸了貸款，卻譲凈值的財富完全涼在那兒睡覺，而沒有拿出來做1031 交換，利用杠桿去換一個大的或更有潛力的物業，原先的物業更慢慢失去了折舊抵稅的優勢，如此就放在那里不動就太可惜了，所以也不是最聰明的處理方式。

實際案例

一位客人二、三十年前用三十萬不到在西區買了一個八個單位的公寓。現在值二百六十萬了。聽起來可是令人羨慕賺飽了，一對兒女可分個一百三十萬很不錯啊。但是若比較一下另外一組客人，也是同一時期起步。從六個單位的公寓開始，一有凈值財產就拿出來做1031交換更多單位及更有潛力的物業。反正用房租來抵房貸，所以也不怕市場的變動。他利用了1031 交換杠桿的好處及扺稅的優勢，所以他現在已經擁有上百個單位公寓，價值二千萬以上了。如果你是這兩個不同客戶的子女，你會更感謝那一種父母親呢？如果你不想愈買愈多的物業，也可以把凈值財產貸出來做很多不同投資的工具譬如保險，私人借貸，年金等等很穩定的投資。反正總比凈值財產不去管它讓它在睡覺好吧？

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