房產繼承過戶 贈與稅及遺產稅節稅攻略！

上次我們談到一個來自中國的媽媽在美國擁有房地產，然後想把這個房地產贈與給自己的兒子，可以有幾種做法？那今天我們來討論一下，如果用遺產的方式會不會更好一些呢？一提到遺產，可能很多人就會想：哎呀，美國的遺產稅雖然很高，但是每個人有1200多萬的免稅額對不對？而且我這個房地產也就只有100萬，我有1000多萬的免稅額，所以我也不用繳稅。這種想法不對！ ！原因是這個媽媽沒有美國身份！ ！所以她的遺產稅的免稅額只有6萬！那實際上，以遺產的方式是怎樣的呢？

假設這位媽媽身故，我們不知道她在美國有沒有設立遺囑或者有沒有設立生前信託，如果要很順利地轉給兒子，那麼媽媽會有稅的問題，因為她的免稅額只有6萬，100萬的房產還剩94萬需要打稅，稅率在18%~40%之間，所以這筆錢又是一個非常大的負擔。那如何去避免呢？

其實遺產稅並不是完全都不好，我們以前也提過，因為遺產稅是有Step- up basis，就是可以把我們的進價提高。如果是有遺產稅的話，兒子繼承母親這筆房地產的時候，他的來價是市價，也就是100萬，即便母親當時是用20萬買的，但是因為他沒有賣，所以那個80萬的資本利得稅是不用打稅的，但是他有遺產稅的問題。就像我們前面提到的，他的遺產稅就是用94萬來乘以約40%這樣的稅率，所以一下子幾十萬也不見了，這顯然也不是一個好的Planning！那他應該怎麼做才能既節省贈與稅又節省了遺產稅呢？

一種方法是，他可以把這個房子先抵押貸款，讓這個淨資產減少；第二種方法是，這位媽媽一定要未雨綢繆，比如一早就買好美國的人壽保險，因為在她人走的時候，這個人壽保險就自動幫她付掉遺產稅。這樣兒子繼承的時候，來價就變成100萬，如果這個兒子當時就把它賣掉或過幾天就賣掉，他也沒有給一分錢的稅。

為什麼這位媽媽要買美國的人壽保險？因為美國的人壽保險有一個非常高的性價比。如果她身體還不錯，年紀也不是特別大，其實都可以買到三、四倍，甚至五、六倍，就是看她的年齡跟身體狀況。比如她可以用20萬買一個50萬的人壽保險，若是分期付款，每一年都付的話，還有可能會更低，當然就是看每個人的具體情況。同樣用這種方式，我們也可以讓它把贈與稅付掉，然後再把錢給兒子，這個也是一個方法提供給大家做參考。

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