房貸利率低到底能省多少

3月份美聯儲閃電降息，之後房貸利率持續下跌，今天30年固定利率2.5%，15年固定利率2%。今天我們來談談查收入固定利率貸款 vs 不查收入浮動利率貸款。

大家的直觀印像是利率越低，月供越低，其實低利率還隱藏了兩個額外優勢：1、月供中的本金佔比（當月償還本金÷月供），此比值越高越好，2、n期後的剩餘本金，此金額越低越好。

我們以貸款金額40萬，30年，對比2.5%、4.5%、6.5%，月供分別節省446和948，但真正的重點在於：1、2.5%利率的第1個月，本金佔比47 %，而4.5%利率的本金佔比只有26%，6.5%利率的本金佔比只有區區14%！ 2、一年後2.5%利率可以比4.5%利率多還2,616本金，比6.5%多還4,598本金。
4.5%是不查收入貸款最初3至5年的常態，6.5%是不查收入貸款3至5年之後浮動利率的常態。很多客戶會說，那我可以先貸3年，再重貸。但請不要忽略兩個潛在事實：1、世上沒有免費的午餐，每一次重貸都有估價費、Escrow費、title費、lender費等等，2、3年後重貸，原本剩餘的27年又重新變為30年，本金佔比再次降低，繼續辛辛苦苦給銀行多打3年工。

查收入貸款需要提供2年稅表，很多客戶第一反應是抗拒，認為會多繳稅。但其實銀行驗證的只是你的收入，而不是繳稅金額。敲黑板劃重點：高收入≠高稅收！實操中有很多tax deduction和tax credit可以使用，從而降低你的繳稅金額，這也是一位優秀的貸款經紀和會計師真正應該提供給你的服務。

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