泛宇財經速報 貸款資訊知曉 4-17-2023

市場周事件 ▷▷▷

加州能否解決其日益惡化的負擔能力危機？

在金州，高價並不是什麼新鮮事，但越來越少的居民能買得起房子。看到轉機了嗎?

對於許多加州人來說，擁有房屋的夢想可能永遠不會成為現實。

買家越來越多地被定價在市場之外，特別是在沿海城市，最新的可負擔性數據顯示，這種情況在過去一年中只會惡化。加州的負擔能力危機是美國其他地區的領頭羊嗎？

根據加州房地產經紀人協會（CAR）最近的一份報告，到2022年底，只有17％的加州家庭能夠負擔得起790,020美元的中位價格房屋。這比2021年底的25％有所下降。

根據CAR的數據，按種族劃分，黑人（12％）和西班牙裔/拉丁裔（12％）家庭的負擔能力指數甚至更低。

這是因為與美國許多其他地區相比，在加利福尼亞州買房所需的收入是驚人的。如果買家能夠拿出20％的下來，汽車估計每月按揭付款，包括物業稅，$5,030。

除了夏威夷，房價中位數超過100萬美元，沒有其他州接近加州的高住房成本，儘管有幾個州是負擔不起的，包括馬薩諸塞州，科羅拉多州，華盛頓州和哥倫比亞特區，房價中位數都在60萬美元以上。少數幾個州，主要是在南方，中位價格低於200,000美元。截至2022年底，美國房價中位數為467,700美元。

幾十年的高價

加利福尼亞州的房價非常高，但這並不是新的—該州的房價在20世紀80年代和90年代開始脫離全國平均水平。

汽車副首席經濟學家Oscar Wei表示，2004-2007年間，需求大幅增長加上供應不足，使該州的負擔能力指數降至12-13％範圍。

過去幾年，負擔能力再次下降，利率上升加劇了這種情況。除了大衰退之前的住房繁榮年代，魏還沒有看到加州的負擔能力指數如此之低。

薩克拉門托分析住房市場的評估師Ryan Lundquist說，金州是一個獨特的居住地，它總是有一個負擔能力問題。在他的研究可以追溯到20世紀70年代和80年代，他發現對負擔能力的擔憂與今天所表達的相似。

“所以在一個層面上，我們必須承認這裡的市場是不同的，”Lundquist說。 “但也有上升和下降的市場週期。 因此，從現在開始，價格只會上漲的想法似乎與歷史脫節。”

加州是一個異常值嗎？

加州是人口最多的州，擁有從矽谷到好萊塢的巨大財富中心。這些因素是否解釋了國家極度缺乏負擔能力？

根本原因很多，但最近的一個問題是簡單的經濟學：高需求和供應不足推高了房價。當利率處於歷史低位時，該州仍在從需求激增中復蘇，消除了可用的少量庫存。

對潛在買家來說，一個充滿希望的跡像是，自去年夏天市場放緩以來，價格已經大幅下跌。儘管房價中值接近80萬美元，魏偉表示，這比去年5月的峰值低了約15%。他預測價格可能會在未來幾個月內觸底，然後再開始攀升。

儘管近年來加州的外遷率有所上升，但該州仍然有大約3900萬居民，並且是千禧一代中最大的份額，他們正在迎來他們的主要購房年份。

價格可能會下降，但這並不意味著所有這些潛在買家都會找到房屋，因為庫存仍然很低。 Lundquist表示，高昂的土地價格，許可費以及勞動力和供應短缺使得增加大量庫存變得困難。此外，由於租賃市場特別強勁，建築商在2021中轉移，更多地關注多戶建築。

魏說，許多社區已經制定了增加更多住房單元的計劃，但也出現了挫折，包括與大流行相關的中斷和社區對新住房的抵制。

“這需要共同努力，”魏說，並補充說，他預計2024年將建造更多的單戶住宅，但速度不能滿足需求。

國家資助的促進住房擁有成功的努力，但有限

加州最近試圖通過其首次購房者的所有首付計劃的夢想來緩解負擔能力緊縮。該計劃有助於支付首付，但一旦房屋出售，貸款將被償還，加上部分升值。

該計劃於3月下旬推出，廣受歡迎-分配的資金在短短11天內用完，該計劃於4月6日暫停。根據KQED的一份報告，向2,564名購房者提供了約2.88億美元的初始資金。

雖然該計劃沒有解決更大的負擔能力問題，但Lundquist表示，它確實有助於讓一些人走上擁有房屋的道路。

魏國同意了這一點，並補充說，在國家等待建造更多房屋的時候，這是一個迫切的需要。

“我們可以等待供應繼續改善，但說實話這需要一些時間，”魏說。 “一些想要買房的人可能無法等待五年，10年才能進入房屋所有權。”

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