美國買房｜為什麼要貸款買房？

最近有不少人在諮詢，現在如果要投資理財，是投放在房地產方面好？還是股票好？單從回報上看，股票市場比房地產好，但是房地產有兩件事情是股票做不到的，一個是槓桿，再一個是免稅。長期來說，如果正確地投資房地產，事實上是比股票好的，而且在美國，如果貸款買房好處特別多。說到貸款，可能一些華人不理解，為什麼不直接付完全款，一了百了，背著一身債務不是給自己平添壓力嘛！其實，如果真正了解美國的投資、稅法以後，相信大家也會贊同買房還是貸款的好。

華人買房子不喜歡貸款的原因追根究底，還是來源於「無債一身輕」的傳統觀念，但是我們也應該明白「到什麼山頭，就唱什麼歌」，意思是人的思維要學會隨機應變，墨守成規對發展並不會有任何幫助。這裡分享個笑話給大家：有一個老公問他老婆，為什麼她煎魚的時候都要把頭尾切掉？是不是有什麼特別的「玄機」？他老婆回答，不知道啊，她看媽媽以前就是這樣做的，然後老公就問他岳母一樣的問題，岳母答到，不知道啊，她的媽媽這樣做她也跟著做了。沒辦法，這位老公終於問到外婆，外婆笑笑說，誒呀，哪有什麼「玄機」，是因為家裡鍋子小，魚裝不下，只好切了頭尾再煎，老公這才恍然大悟。你看，一些傳統的習慣，有時候會讓人忘記了去追溯源頭，反正大家這樣做，我也就跟著這樣做了。這就像很多華人，因為亞洲的傳統習慣，加上戰亂、不穩定、缺乏安全感等因素，比較傾向「無債一身輕」，可是到了美國這邊，情況又不一樣了，如果投資買房，善用貸款好處反而更多。

❶ 為什麼要貸款買房？

1、稅額減免增加
從稅上來看：假設購買一套要價100萬的房地產，房屋拿來出租，所得收入要上稅。這時，出租的房地產有四大可以減稅的東西：貸款利息、地稅、房屋折舊、還有維修費用。如果這套房地產是以全款100萬付清，沒有貸款的話，就沒有貸款利息可以抵稅。就算用100萬的地稅、折舊、維修來抵扣房租收入所得，也還是有一大部分收入需要打稅，所以全款買房在稅上來說好處並不大；如果拿100萬去買300萬的房地產，雖然房租收入變多，但是，可以扣減的東西也變多了。有200萬的貸款利息、還有300萬的地稅、折舊、維修，來抵扣房租收入所得，如果規劃得好，還可以讓房租收入所得都不用打稅。

2、投資回報增加
從回報的角度來看：如果拿100萬去買100萬的房地產，但是房租收入一部分還要繳稅，將來翻一番變成200萬，回報等於是拿100萬賺到100萬；如果拿100萬，再加上200萬的貸款，去買300萬的房地產，房租收入不用繳稅，同樣翻一番後，300萬變成600萬，回報等於是拿100萬賺到300萬。這時有人可能會說貸款要付利息啊，沒錯，但是貸款利息可以從房租的收入裡來出啊，而且貸款利息還可以抵扣房租收入所得要打的稅。

通過這樣對比，貸款買房稅上的好處可以最大化，投資回報槓桿高，這也是為什麼我們建議大家買房子要貸款的原因了。

❷ 貸款萬一付不出來怎麼辦？

當房地產不好的時候，重點不是不去貸款，應該怎麼做呢？如果我們手上有四、五年比較保守一點投資的現金儲備，就算這三、四年房地產不好，房客也付不出房租的時候（當然機率很小），自己都有足夠的儲備金來支付所有的開支。因此，在現金儲備準備好的前提下，可以放心大膽地去貸款投資房地產，不僅可以享受稅上的好處，同時又可以增加3到4倍的回報。