美股分析｜私募不動產投資信託REITs的風險 你了解嗎？

美股分析：最近知名的資產管理公司Blackstone暫停了，它旗下非公開發行的不動產投資信託REITs 贖回，引發市場的討論。這檔REITs是市場上最大的非公開發行REITs，在10月底的時候淨值達到了690億美元。而其他像是市場第二大的 STARWOOD REITs或者是REITs以外Blackstone的Private Credit Fund也都面臨同樣的問題。

REIT 是什麼？

REIT（不動產投資信託）是Real Estate Investment Trusts的縮寫，又稱房託基金、地產信託，它是一種不動產證券化的商品，將辦公大樓、商場這些不動產的投資切割成股份，讓資金不多的人也能透過持有股份的方式投資不動產。市場上有許多公開交易的REIT可以讓投資人像股票一樣自由買賣，而非公開交易REIT的投資人不能在市場上自由買賣，只能向發行人申請贖回。其實在過去幾個月，這類的資產非常地火熱，特別是許多的理財顧問會推薦投資人投資。

REIT 的風險你了解嗎？

客戶的主要訴求就是高配息，或者是不受公開市場價格的影響，所以波動小。但是投資人可能忽略了某些風險，譬如說配息其實並不是保證或是固定的，或者是發行人其實對贖回設有相當的限制，比如整體贖回的金額不可以超過整體資產的每個月2%或是每一個季度的5%，也就是我們現在看到的一個狀況。至於說價格不受公開市場影響，所以波動小，只能說說對了一半。這類金融資產通常每個月甚至每個季度才會估價一次，如果我們把上市公司的股票平常的價格走勢都遮起來，讓你只能一個月或一季看一次的話，你也會覺得價格波動變小了，但其實這對投資人來說沒有任何實質的幫助，

另類資產，適合所有人嗎？

長期來看這些資產還是會有不錯的表現，也可以作為每一個投資組合中的一環。但是，在過去幾年，許多校務基金、主權基金投資這些另類資產獲得超額報酬的新聞，讓許多一般的投資人也躍躍欲試。但另類資產往往結構複雜而且缺乏流動性其實並不適合每一個人投資，我們建議投資人還是慎選自己熟悉的投資工具，不要幻想換了更複雜的金融資產就能夠賺錢，結果往往是適得其反。