貸款買房前的準備及貸款流程簡析

相信來美國ㄧ陣子的朋友都有過逐夢美國的ㄧ個必經過程，那就是買房子!

從選地區，看房子，考量每一個家庭的狀況，到貸款，房屋保險等等，步步都需要有跟美國在地生活的接軌。今天我們就來手把手的給大家說說貸款的步驟，更會傾囊相授教大家如果已經有買房的預備，那麼如何更精確的把買房的小細節做到更好的準備！

1. 客人的信用

一般來說，做房屋貸款前客人需要有兩條信用記錄，比如信用卡，汽車租賃或者是汽車貸款。每條信用記錄至少滿12個月的信用歷史，且記錄良好。對於剛到美國的新移民來說，在拿到社會安全號SSN後，及時申請幾張信用卡，然後慢慢累積信用是非常重要的。

如果有三條信用記錄會是更好的準備。因為在做不查報稅收入貸款的時候，Lender會要求有三條信用記錄。如果客人在做房屋貸款前申請過破產，有過short-sale短賣屋，或者是foreclosure法拍屋的歷史記錄，那麼就還有幾年的等待期。

2. 工作歷史

在美國做房屋貸款，有著穩定的工作非常重要，因為這是銀行，或者Lender對借款人在藉款後，是否能夠按時還得起錢而考察的其中重要的一項指標。通常Lender會要求借款人有兩年在同一行業的工作歷史，且收入要能夠負擔得起每個月的月供，加上地稅，加上房屋保險的總金額。這就要求借款人在買房貸款前要把稅報好，尤其是自僱的借款人。在報稅時通常都會有一些抵稅的項目，從而使淨收入降低。如果已經有了貸款買房的想法，諮詢專業報稅準備是很重要的。

3. 銀行存款

通常來說，lender會要求借款人提供最近兩個月的銀行賬單，來看借款人的銀行賬戶是否有足夠的錢可以支付掉頭款及closing cost。如果在客人的銀行賬單上發現了除了工資以外的大額存款，Lender都會要求客人解釋這筆錢的來源。

客人除了提供解釋信，還需要提供這筆大額存款的支票過票的正反面圖像，轉賬收據或者電匯收據。因此我們都會建議客人的頭款一定要呆在銀行賬戶滿兩個月，這樣再給Lender客人的最近兩個月的銀行賬單，就不會看到有任何大額存款。

但是對於第一次買房，或者是買自住房的借款人來說，有一個有利條件，就是Lender允許客人接受親戚的贈與金作為頭款和closing cost。因此如果在客人的最近兩個月出現了大額存款，我們提供贈與信向Lender說明這筆錢是來自親戚的贈與就行。

4. 貸款的流程和時間

總體來說，做貸款從開始送，到Lender審核，經過中途補件，到最後簽貸款文件，放款並登記，一般來說需要21天-45天。這個取決於Lender手裡的貸款案件多少，客人案件的複雜程度及客人補件是否及時。當然也有一些突發情況，比如在做貸款的過程中，房子的估價報告顯示出房子本身出現一些問題需要修正，那麼這也會拉長貸款的時間。一般情況下，一個貸款大約在30天左右做完。

相信以上我們為大家歸納的重點，非常實用。也希望大家在買房子，換房子，編織美國夢，升級美國夢的路上，有更好的展望!